نظارت انتخابی

نظارت انتخابی در پروژه‌های عمرانی و ساخت و ساز‌های شهری به این معناست که مالک پروژه در حال ساخت به عنوان صاحب پروژه این حق را دارد که شرکت ناظر و ناظر  پروژه را خودش انتخاب کند. همچنین عملیات اجرایی ساختمان سازی را زیر نظارت شرکت انتخابی خود پیش ببرد. اما این انتخاب مشروط به شرایطی خاص است که در ادامه این مطلب به توضیح بیشتر در این باره می‌پردازیم.

موضوع اصلی کار نظارت انتخابی و انتخاب مهندس چیست؟

برای فهم‌ و درک بیشتر این موضوع به این مثال توجه کنید. فردی که دچار بیماری جسمی می‌شود این حق را دارد که پزشک معالج را خود انتخاب کند و برای درمان به مطب او مراجعه کند. مالک پروژه‌های در حال ساخت نیز می‌تواند برای بالا بردن کیفیت پروژه، نظارت بر عوامل اجرایی و پیشبرد اهداف خود ناظر انتخابی را با معیار‌های خود انتخاب کند.

 

 

نظارت انتخابی چیست؟

انتخاب مهندس ناظر با تجربه کاری بالا نقش بسیار مهمی در ساخت مجتمع‌های مسکونی و تجاری با‌کیفیت دارد و همچنین باعث حفظ سلامت پروژه در حال ساخت و ساز می‌شود. وظیفه اصلی ناظر انتخابی اجرای کل پروژه در حال ساخت و نظارت بر عملیات اجرایی است. در ابتدا مهندسین ناظر ساخت و ساز توسط شرکت نظام مهندسی انتخاب و به مالکان معرفی می‌شد. 

تحقیقات نشان داده است که طول عمر ساختمان‌ها و برج‌های ساخته شده در کشور‌های پیشرفته بیشتر از صد سال برآورد شده اما در صورتی که این عدد در ایران بین بیست و پنج تا سی سال گزارش شده است.
بسیاری از افراد دلیل این عمر کم ساختمان‌ها را انتخاب اجباری ناظر پروژه‌ها از طرف سازمان نظام مهندسی می‌دانستند. از این رو در اواخر سال نود و شش قانونی در رابطه با انتخاب دلخواه مالکان پروژه از مهندسین ناظر و منع برداشت پنج درصد از حقوق مهندسین ناظر از طرف شرکت نظام مهندسی تصویب شد.

موارد مختلف خدمات نظارت انتخابی

خدمات نظارت انتخابی عبارتند از نظارت کردن بر تمامی عملیات اجرایی پروژه، ارائه دادن گزارشات مرحله به مرحله به مالک پروژه، گزارش خلاف و...

طبق قانون‌های تصویبی جدید در کشور ما تمام فرآیند اجرای عملیاتی ساختمان باید تحت نظارت کامل ناظر اتخابی باشد و مهندس ناظر نیز باید دارای مدارک نظارت انتخابی باشد. البته این نکته مهم این است که ممکن است برخی از ساختمان‌ها دارای نظارت انتخابی نباشند.

 

 

باید به این موضوع توجه داشت که نداشتن نظارت انتخابی توسط ناظر می‌تواند عواقبی را در ادامه کار به همراه داشته باشد. با توجه به این نکته، وظیفه اصلی شرکت نظارت انتخابی راضی نگه داشتن تمامی پرسنل شهرداری، پیمان کار و مالک است. با وجود اینکه تاکنون تلاش‌های بی‌شماری در جهت انتخابی بودن نظارت پروژه‌ها انجام شده ‌است، اما فقط مالکین پروژه‌ها و ساخت و سازهایی می‌توانند ناظر را خودشان شخصا انتخاب کنند که متراژ پروژه‌های ساخت و ساز آن‌ها بیشتر از سه هزار و پونصد متر باشد. 

ساخت و ساز‌هایی که از این متراژ کمتر باشند مانند قانون گذشته باید سازمان نظام مهندسی برای آن‌ها ساختمان‌ها ناظر انتخابی مشخص کند. وظایف مهندسان ناظر اغلب جنبه كنترلی پروژه را دارد. در صورتی که مهندس ناظر پروژه بی انضباتی یا عدم انطباق در پروژه با نقشه‌های مصوب شدل مشاهده کند، وظیفه دارد طبق مقررات ملی ساختمان عمل‌ کند.

شرایط نظارت بر عملیات اجرایی

عملکرد مهندسان ناظر باید بر اساس ضوابط قانونی و مقررات باشد؛ به ویژه قوانین مربوط به نظارت ساختمان. تمامی مهندسان ناظر پروژه وظیفه دارند که تمامی امور را به طور پیوسته با مهندس کل سازمان نظام مهندسی در میان بگذارند و هماهنگی‌های لازم به عمل بیاورند. همچنین در جهت بهبود عملکرد پروژه با سایر ناظران همکاری و هم فکری داشته باشند.

یکی از اقدامات مهم قبل از ساخت و ساز این است که مهندسان ناظر باید قبل از انجام هرگونه اقدامی، از محل ساخت پروژه دیدن کنند و مواردی مانند تأسیسات ملك، موقعیت ملك، همجواری‌ها و تأسیسات شهری اطراف زمین را مورد بررسی قرار دهند.

با توجه به اطلاعات زمین شناسی، ممکن است در برخی از زمین‌ها امکان ساخت و ساز وجود نداشته باشد. برای مثال برداشت زیاد آب از یک منطقه، امکان ساخت و ساز برج‌ها و ساختمان‌ها را از آن موقعیت مکانی سلب می‌کند زیرا با زیاد شدن وزن زمین امکان نشست سطح زمین وجود دارد.

تمامی مهندسان ناظر می‌بایست ترازها و موقعیت‌های مكانی را کنترل و تایید کنند. تنظیم و امضای صورت جلسه آن، به عهده‌ی ناظر هماهنگ كننده است. مهندسان ناظر وظیفه دارند که رعایت بهداشت کارکنان، ایمنی و عوامل مربوط به حفظ محیط زیست را در محل کار کنترل کنند.
هماهنگی در زمینه‌های تخصصی با دیگر ناظران شرکت نظام مهندسی به عهده مهندسان ناظر است. مهندسان ناظر در صورت لزوم می‌توانند تذكر كتبی به سازنده و صاحب ملک دهند.

 

 

مهندسان ناظر باید گزارش‌های مرحله‌ای از ساخت و اجرای ساختمان را تنظیم و امضا کنند. همچنین مهندس ناظر هماهنگ كننده وظیفه تحویل دادن این گونه گزارش‌ها را به مراجع ذیربط بر عهده دارد. مهندسان ناظر باید در جلسه تحویل زمین با حضور سازنده و صاحبكار حضور داشته باشند. آن‌ها باید پس از تأیید و امضای پروانه ساخت باید نسخه تائید شده آن به سازمان استان تحویل دهند.

فرم شیوه نامه ارجاع نظارت 

برگه سبز نظارت یا همان برگه نظارت از مجوز‌هایی است که باید در طول انجام کار و پایان کار توسط مهندسین ناظر ساختمان از سازمان نظام مهندسی و اداره شهرداری گرفته شود. چند مورد از شرایطی که برای دریافت کارت پایان کار ضروری است عبارتند از برگه نظارت ساختمان، برگه تعهد نظارت، نظارت شهرداری، برگه نظارت تاسیسات و داشتن ناظر انتخابی برای ساختمان.

مهندس ناظر ساختمان قبل از قبول مسئولیت باید برگه تعهد نامه نظارت و فرم نظارت انتخابی را مطالعه و امضا کند. با امضای این فرم‌ها مهندسین ناظر متعهد می‌شوند که کلیه عملیات اجرایی و نظارت بر آن را بر اساس قوانین مشخص شده انجام دهند و چنانچه در حین انجام کار شرایط و موقعیتی پیش آمد که فرد ناظر قادر به ادامه فعالیت خود نبود، گزارش کامل و دقیق روند پیشرفت و انجام کار را به سازمان نظام مهندسی دهد.

نظارت انتخابی و انتخاب مهندس پروژه‌های ساختمانی

نظارت بر پروژه‌های ساختمانی به دو شکل تک ناظره و چهار ناظره انجام می‌شود. سوال پیش آمده در این قسمت این است که پروژه‌ها بر چه اساسی زیر نظارت این دو دسته قرار می‌گیرد؟ پروژه‌هایی که تحت نظارت اشخاص حقیقی کمتر از هزار و پانصد متر مربع هستند، در دسته تک ناظر قرار می‌گیرند. پروژه‌هایی که بین هزار و پانصد متر تا سه هزار و پانصد متر هستند در دسته چهار ناظر قرار می‌گیرند.

وظایف چهار ناظر و‌ تک ناظر چیست؟

وظیفه فرد تک ناظر شامل قبول کردن تمامی مسئولیت‌های حرفه‌ای نظارت بر پروژه مانند معماری سازه، نقشه برداری، تاسیسات برقی، تاسیسات مکانیکی می‌باشد. عملیات ساخت و ساز توسط یک مهندس عمران و یا یک مهندس معمار انجام می‌پذیرد. شایان ذکر است که انجام صفر تا صد امور در رابطه با کنترل تاسیسات برقی مربوط به مهندسین برق می‌باشد که در پایان کار انجام می‌پذیرد. 

 

 

نظارت چهار ناظر چیست؟

در این نوع کار، انجام پروژه بر پایه چهار نفر است و هر یک از این افراد مسئولیت و وظایف خاصی دارند. مزیت این روش این است که تمامی مسئولیت‌ها بر عهده یک نفر نیست و این امر باعث بهبود روند انجام پروژه می‌شود.

در نظارت تک ناظره، فرد نظارت کننده ممکن است مهندس عمران و یا معمار باشند. در این بین به دلیل اینکه کار با هماهنگی، نظم و دقت بالاتری انجام بگیرد و همچنین کارهای مربوطه به کسب جواز و پروانه ساخت با سرعت بالاتری انجام شود، ناظر هماهنگ کننده در این بین ایفای نقش می‌کند.

وظایف اصلی ناظر هماهنگ کننده چیست؟ ایجاد جلسات دوره‌ای برای ارتباط بیشتر با دیگر ناظران پروژه، پل اصلی هماهنگی و ارتباط بین چهار ناظران، مدیریت و مسئولیت کنترل بر میزان کیفیت و کمیت نحوه اجرا ساخت و ساز پروژه، تحویل صورت جلسه گزارشات مرحله‌ای به شهرداری، بازدید اولیه از ملک و امضاء برگه شروع عملیات قبل از اینکه مراحل ساخت و ساز مانند تخریب، گودبرداری و... انجام شده باشد.

شرایط ناظر انتخابی

یکی از مهارت‌های ضروری برای یک ناظر انتخابی ساختمان داشتن مهارت نقشه خوانی است. از اقدامات و گام‌های اولیه بعد از ورود به یک پروژه ساختمانی، می‌توان به بررسی تمام جنبه‌ها و بعد‌های نقشه‌ ساختمانی اشاره کرد. سپس ناظر انتخابی باید نظر خود به کارفرما اعلام کند.

آشنایی با تمامی قانون‌های کار ممکن است در حین ساخت و ساز پروژه تخلفات متعددی در عملیات‌های ساختمانی انجام شود. مهندسین ناظر ساختمانی می‌بایست با قانون کار آشنا باشد تا در صورت بروز مشکلی بتواند طبق قانون آن را مدیریت و حل کند. 

یکی دیگر از مهارت‌های ضروری مهندسین ناظر دانستن اصول و روش‌ها برای گزارش نویسی است؛ یک مهندس ناظر باید بتواند پس از اتمام هر یک از مراحل پروژه گزارشی کامل و با دقت به جزئیات نوشته و به شهرداری تحویل دهد.

آشنایی با انواع مختلف خاک و خاک‌های ناپایدار از دیگر وظایف اوست. به دلیل اینکه که خاک هر منطقه با منطقه‌های دیگر متفاوت است، یک ناظر انتخابی باید بتواند خاک منظقه مد نظر را مورد بررسی قرار دهد تا بتواند بر اساس آن درمورد مناسب بودن خاک برای گودبرداری و ساخت و ساز پروژه تصمیم گیری کند.
ایجاد سازه‌های نگهبان یک امر ضروری و بسیار مهم برای گودبرداری به شمار می‌رود. مهندس ناظر باید پروژه ساختمان‌های مجاور را از نظر نشست زمین و یا ترک خوردگی بررسی کند و اقدامات اولیه در جهت پیشگیری از آسیب‌های مالی، تخریب و یا متوقف کردن ساخت و ساز پروژه از طرف اداره شهرداری انجام دهد. در صورتی که گودبرداری بدون ایجاد سازه نگهبان شروع شود، ممکن است باعث تخریب ساختمان‌های مجاور پروژه شود.

پیاده سازی نقشه ساختمان از وظایف اصلی ناظر ساختمان نیست ولی ناظر ساختمان باید بداند که چطور می‌توان آن را اجرا و کنترل کند. می‌توان‌ گفت که بررسی و تشخیص درستی پیاده سازی نقشه بر عهده ناظر انتخابی ساختمانی است. در صورت عدم پیاده سازی نقشه در پروژه مهندس ناظر باید تا زمان اصلاح، آن پروژه را متوقف کند.

در کنار تمام خدمات مهندسی هلدینگ پرآو، مهندس ناظر وظیفه دارد تا تمامی استاندارد‌ها و موارد مشخصی که از قبل اعلام شده تا بر اساس قوانین جهانی انجام شود را بررسی و کنترل کند. رعایت کردن تمامی نکات ایمنی برای ساخت یک‌ مجتمع مسکونی باعث افزایش طول عمر ساختمان و ‌همچنین ایمنی برای افراد ساکن ساختمان‌ می‌شود.