هنگامی که فردی تصمیم می‌گیرد تا ساختمان یا برجی بسازد، نمی‌تواند تمامی کارهای ساخت و ساز ساختمان را خود به تنهایی انجام دهد. این امر به ویژه برای ساختمان‌های بسیار بزرگ، برج‌ها و همچنین پروژه‌های سنگین بسیار اتفاق می‌افتد و در این گونه مواقع است که فرد کارفرما باید به فکر راه و چاره‌ای باشد.
یکی از راه حل‌های متداول برای حل این موضوع استفاده از پیمانکار ساختمان است. برخی از افراد یا شرکت‌ها تحت عنوان پیمانکار ساختمان مشغول به کار هستند و برای افرادی که می‌خواهند ساختمان خود را بسازند اما تخصص آن را ندارند و یا در صورت داشتن تخصص وقت و نیروی کار کافی برای این کار در اختیار ندارند و دلیل‌های دیگر، مشغول به کار می‌شوند.
پس از رسیدن به توافق بین شخص حقوقی و پیمان کار، قرارداد ساختمانی بین این دو نوشته می‌شود. معمولا قبل از نوشته شدن قرارداد، تمامی بند‌های قرارداد بین دو شخص حقوقی و پیمان کار رد و بدل و مورد تایید قرار گرفته است.
پس از آن تمامی گفته‌ها به صورت کتبی بر روی قرارداد نوشته می‌شود تا بعد از شروع ساخت ساختمان سوء تفاهم پیش نیاید و در آخر امضای هر دو طرف بر روی قرارداد می‌رسد. برای نوشتن قرار داد ابتدا فرم خام را تهیه می‌کنند و سپس اطلاعات درست را با وجود رضایت بین طرفین در فرم قرار داد اضافه می‌کنند.
همانطور که می‌دانید برای ساخت و بهره برداری از ساختمان باید اقدامات مختلفی انجام داد برای مثال در پروسه عملیات اجرایی و ساخت یک مجتمع مسکونی یا تجاری، مراحل اولیه شامل خراب کردن، گود برداری زمین، پی ریزی خاک، ریختن بتن، اقدامات اولیه ایمنی ساختمان در برابر زلزله، ساخت قالب ساختمان، ساخت محوطه سازی پروژه، نصب داربست برای اجرای طرح نمای بیرونی ساختمان و... است.
طرح‌ها و اقداماتی که باید انجام داد تا ساختمان به مرحله استفاده و بهره برداری برسد شامل اجرای تاسیسات مربوط به آب و فاضلاب، پیاده سازی تاسیسات الکتریکی ساختمان، نصب آسانسور، انجام گچکاری دیواره‌های داخلی ساختمان، اجرای طرح کاشی کاری و سرامیک درون ساختمان، نقاشی یا کاغذ دیواری دیواره‌ها و... است.
پیمان کار ساختمان به فردی گفته می‌شود که طی عقد قرار دادهای ساختمانی بخش عمده و یا همهی مسئولیت ساخت یک واحد مسکونی را به عهده می‌گیرد. پیمان کار ساختمان مسئولیت فراهم کردم پلان‌های مربوط و نقشه پروژه را بر عهده دارد. همچنین می‌بایست مجوزهای لازم برای انجام و پیشبرد مراحل مختلف پروژه بگیرد.
تامین مصالح و تجهیزات مورد نیاز برای انجام پروژه، تامین ایمنی پروژه و افراد حاضر، فراهم آوردن تمامی وسایل مورد نیاز برای پروژه‌ای که قرارداد آن را امضا کرده است مانند ماشین آلات، اعم از مصالح و حتی پیمانکاران دسته دوم یا خرد برای انجام برخی از کارها، انجام کارهای در ارتباط با انواع جابجایی‌ها، انجام عملیات‌های اجرایی و ساخت و ساز پروژه‌ی مورد بحث، انجام کارهای در ارتباط با انواع جابجایی‌ها و غیره همه از وظایف پیمانکار است.
به طور معمول تمام شرکت‌هایی که در زمینه پیمان کاری و عمران فعالیت دارند پس از پر کردن فرم‌ها و قراردادهای ساختمانی، کلیه خدمات خود را به کار فرمایان ارائه می‌دهند. در شرکت‌های عمران تمامی رشته‌های مهندسی از جمله رشته‌ی مهندسی عمران، مهندسی مکانیک، هندسی معماری، مهندسی برق، مهندسی طراحی و حتی مهندسی کشاورزی مشغول به کار هستند.
هر کدام از رشته‌های مهندسی نام برده شده می‌توانند با هر نوع سبک کاری که دارند با شرکت‌های پیمان کاری با عقد انواع قرار دادهای ساختمانی شروع به کار کنند.
پیمان کار وظیفه اجرایی کردن پروژه‌های ساخت و ساز بر اساس اصول و بند‌های ذکر شده در قرارداد ساختمانی را دارد. پیمان کار باید توجه داشته باشد که کار ساخت پروژه را در زمان معین شده در قرار داد شروع و در موعد مقرر به اتمام برساند و پس از تحویل کار دستمزد خود را دریافت کند.
فرد پیمان کار باید در طول ساخت پروژه تا اتمام آن ناظر بر کلیه فعالیت‌ها باشد و تلاش کند که خدمات بهتری در طول انجام پروژه بتواند ارائه دهد.
پیمانکاران ساختمان باید نیروهای انسانی لازم برای انجام پروژه را انتخاب کرده و به کار مشغول کند. سپس به هر یک این نیروها وظیفه هایشان را محول کرده و همچنین زمان تحویل پروژه را برای آن ها برنامه ریزی و گوشزد کند که کار مورد نظر را تا چه موعدی زمان دارد تا تحویل دهند.
به عبارت دیگر می‌توان گفت که تنظیم جدول‌های زمانی تحویل پروژه برای کلیه‌ی کارکنان حاضر در ساختمان جزئی از وظایف کارفرما محسوب می‌شود.
پیمانکار اصلی پروژه در حال ساخت باید در طول اجرای پروژه، کارها را بر اساس پلان‌ها و نقشه‌های تهیه شده به وسیله‌ی کارشناسان و مهندسان مربوطه به انجام برسانند و دقت داشته باشند که از چارچوب این نقشه‌ها خارج نشوند.
هنگامی که پیمانکار بعد از تحویل گرفتن نقشه‌های ارائه شده برای ساخت پروژه، آن‌ها را مورد بحث و بررسی قرار داد و در آن در آن به مشکلی برخورد و احساس کرد که در هنگام اجرا نقشه در ساختمان ممکن است مشکلاتی به وجود بیاید، موظف است که این مشکلات را با کارفرما یا مهندس مشاوری پروژه در میان بگذارد و در صدد رفع آن مشکلات باشد.
معمولا قرار دادهای پیمان کاری ساختمان، بین افرادی که در ساخت یک پروژه ساختمانی حضور دارند بسته می‌شود؛ مانند پیمان کار، کارفرما و مهندس مشاور.
برای عقد قرارداد، یک سری از مدرک‌ها و اسناد به ثبت می‌رسند. این‌گونه از اسناد و مدارک معمولا دارای ویژگی‌های اساسی، اصلی و فرعی برای قرار داد هستند. برای مثال می‌توان به مواردی که در فرم خام قرار داد ساختمانی است، اشاره کرد. مشخصات فردی هر دو طرف قرارداد، میزان هزینه‌ای که برای ساخت پروژه در قرارداد پیمان کاری در نظر گرفته شده است، چگونگی و نوع پیمانی که قرار است انجام شود و مدت زمانی که پیمانکار موظف است تا طی آن کار را به مرحله بهره برداری و استفاده برساند.
البته در قرارداد و فرم ساختمانی، شروط و موقعیت‌های خاصی نیز وجود دارد که کارفرما می‌تواند طی آن قرار داد را فسخ شده اعلام کند. به طور کلی، دو نوع از شروط و موقعیت‌ها باید در فرم قرارداد ساختمانی ذکر شوند که عبارتند از شرایط عمومی قرارداد پیمان کاری و شرایط خصوصی قرارداد پیمانکاری.
در شروط عمومی قرارداد ساختمانی، مسئولیت‌ها و وظایفی بسیاری برای دو طرف قرار داد در نظر گرفته شده است. همچنین حق و حقوق و وظایف پیمان کاران در قسمت شرایط عمومی قرارداد مشخص می‌شود.
شرایط خصوصی قرار داد را می‌توان به نوعی مکمل شرایط عمومی قرار داد دانست. نکته مهمی در این بین است که تحت هیچ شرایط و موقعیتی، شروط خصوصی نباید با شروط عمومی مغایرت داشته باشد و آن‌ها را نقض کند.
در قراردادهای پیمانی، یک طرف آن کارفرماست که معمولا فردی حقوقی است و طرف دیگر کسی است که قرارداد پیمان کاری را امضا می‌کند.
شخص کارفرما پس از امضا کردن فرم قرارداد ساختمانی، تمامی موارد عملیاتی و دستورالعمل‌های ساختمانی را به عهده‌ی پیمان کار قرار می‌دهد و شخص پیمان کار را به عنوان نماینده تام الاختیار خود برای نظارت بر روی پروژه ساختمانی انتخاب می‌کند.
از جمله وظیفه‌هایی که یک پیمان کار ساختمان پس از امضای قرارداد ساختمانی بر عهده می‌گیرد، عبارتند از فراهم کردن تمامی وسیله‌های لازم برای پروژه از جمله ماشین آلات، مصالح مورد نیاز و غیره، فراهم آوردن پلان‌ها و نقشه‌های پروژه، از بین بردن فضاهای مربوط به کارگاه، گرفتن مجوزهایی که برای پروژه‌ی مورد نظر لازم است، بکارگیری پیمانکارهای خرد، ساخت محوطه، برقراری امنیت در فضای پروژه در حال ساخت، رعایت مسائلی در ارتباط با حفظ محیط زیست، ایمن کردن محیط برای تمامی افراد حاضر در پروژه و...
نکته قابل توجه در عقد قراردادهای پیمانی این است که باید همهی آن‌ها بر اساس قانون باشند. قراردادها هر کدام ویژگی‌هایی دارند که آن را از دیگر قرار داد‌ها متمایز می‌کند؛ مثلا قرارداد پیمان کاری ساختمان به صورت مقطوع.،قرارداد پیمان کاری ساختمان به صورت بدون مصالح، قرارداد پیمان کاری ساختمان به صورت امانی.قرارداد پیمان کاری ساختمان به صورت همراه با مصالح.، قرارداد پیمان کاری ساختمان به صورت دستمزدی و غیره.
برای انجام یک پروژه‌ی ساختمانی، وظایف مختلفی وجود دارند تا به مرحله‌ی اجرا برسند و پروژه به اتمام برسد. شخصی که صاحب پروژه است و به نام کارفرما شناخته می‌شود، نمی‌تواند کلیه‌ی این کارها را به تنهایی انجام دهد. به همین دلیل لزوم استفاده از یک پیمانکار روشن می‌شود تا تمامی کارها به او سپرده شود و خود کارفرما بر اجرای درست کارهای پروژه فقط نظارت داشته باشد.
میان پیمانکار و کارفرما قراردادی امضا می شود که قرارداد پیمانکاری ساختمان نام دارد.
این قرارداد انواع مختلفی دارد که عبارت هستند از قرارداد پیمانکاری ساختمان به صورت امانی، قرارداد پیمانکاری ساختمان به صورت مقطوع، قرارداد پیمانکاری ساختمان درصدی، قرارداد پیمانکاری ساختمان به صورت دستمزدی، قرارداد پیمانکاری ساختمان به صورت بدون مصالح و قرارداد پیمانکاری ساختمان به صورت همراه با مصالح.
هر یک از این انواع قراردادها ویژگی‌های مخصوص خود را دارد و بنا بر نیاز پروژه، کارفرما یکی از آن‌ها را انتخاب می‌کند.